Die Wohnung günstig an die Tochter, den Sohn oder die Eltern vermieten und gleichzeitig Abschreibung, Zinsen und Reparaturen voll von der Steuer absetzen – das ist ein beliebtes und völlig legales Steuermodell. Aber es funktioniert nur, wenn die Miete nicht zu niedrig ist und der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält. Wir zeigen, wo die kritischen Grenzen liegen und wie Sie die ortsübliche Miete korrekt ermitteln.

Warum die Miethöhe entscheidend ist

Bei der Vermietung einer Wohnung können Sie sämtliche Aufwendungen – Gebäudeabschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Nebenkosten – als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Gerade bei verbilligter Vermietung an Angehörige entsteht dabei oft ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.

Genau hier setzt das Gesetz an (§ 21 Abs. 2 EStG). Es gilt eine dreistufige Prüfung:

1. Miete beträgt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete: Die Vermietung gilt als vollentgeltlich – voller Werbungskostenabzug, ohne weitere Prüfung.
2. Miete liegt zwischen 50 % und 66 %: Der volle Werbungskostenabzug bleibt nur erhalten, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt – Sie also nachweisen können, dass über einen Prognosezeitraum von regelmäßig 30 Jahren insgesamt ein Überschuss zu erwarten ist. Fällt die Prognose negativ aus, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt.
3. Miete liegt unter 50 %: Die Vermietung wird zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Die Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar – der auf den unentgeltlichen Teil entfallende Anteil geht verloren.

Beispiel

Die ortsübliche Warmmiete für die Wohnung beträgt 1.000 Euro. Sie vermieten an Ihre Tochter für 700 Euro warm – das sind 70 %. Ergebnis: voller Werbungskostenabzug. Würden Sie nur 450 Euro (45 %) verlangen, wären sämtliche Kosten nur zu 45 % abziehbar; bei jährlichen Werbungskosten von 12.000 Euro gingen 6.600 Euro Abzugsvolumen verloren.

Maßgeblich ist die Warmmiete

Ein häufiger Fehler: Die Grenzen werden anhand der Kaltmiete geprüft. Richtig ist der Vergleich der ortsüblichen Bruttomiete (Warmmiete) – also Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung – mit der tatsächlich vereinbarten Warmmiete. Zu den umlagefähigen Kosten zählen insbesondere Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherungen und Hauswart. Kosten für Instandhaltung und Verwaltung gehören nicht dazu.

Da der Mieter die Nebenkosten meist ohnehin voll trägt, kann eine knapp kalkulierte Kaltmiete durch die Nebenkostenumlage im Warmmietenvergleich oft „gerettet“ werden – das sollte man bewusst durchrechnen.

So ermitteln Sie die ortsübliche Miete

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat der örtliche Mietspiegel Vorrang; daneben kommen folgende Wege in Betracht:

1. Örtlicher Mietspiegel: Er hat Vorrang. Weist der Mietspiegel eine Spanne aus, darf grundsätzlich jeder Wert innerhalb der Spanne angesetzt werden – als Vermieter dürfen Sie also den unteren Spannenwert zugrunde legen. Das verschafft zusätzlichen Spielraum nach unten.
2. Mietwert-Kalkulatoren / Mietdatenbanken, wenn kein Mietspiegel existiert.
3. Vergleichswohnungen: Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen, z. B. aus Internetportalen, ggf. mit Zu- und Abschlägen für Ausstattungsmerkmale. Eine einzige Vergleichswohnung im selben Haus genügt nicht.
4. Sachverständigengutachten. Existiert kein Mietspiegel, sind die Ersatzmaßstäbe (Mietdatenbank, Vergleichswohnungen, Gutachten) nach der Rechtsprechung grundsätzlich gleichrangig.

Dokumentieren Sie Ihre Ermittlung sorgfältig (Screenshots, Mietspiegelauszug, Berechnungsblatt) – bei einer späteren Prüfung müssen Sie die Grundlage Ihrer Miethöhe belegen können.

Steigende Mieten: Die unterschätzte Gefahr

Die 66-%-Prüfung ist keine einmalige Angelegenheit. Steigt das örtliche Mietniveau – wie in den letzten Jahren vielerorts deutlich –, kann eine ursprünglich unschädliche Miete unbemerkt unter die Grenze rutschen. Prüfen Sie deshalb jährlich, ob Ihre vereinbarte Miete noch mindestens 66 % der aktuellen ortsüblichen Warmmiete beträgt, und passen Sie die Miete rechtzeitig an. Eine Mieterhöhung unter Angehörigen ist zivilrechtlich genauso möglich wie unter Fremden.

Der Mietvertrag muss dem Fremdvergleich standhalten

Neben der Miethöhe prüft das Finanzamt, ob das Mietverhältnis überhaupt anzuerkennen ist. Die Anforderungen:

• Schriftlicher Mietvertrag mit den üblichen Regelungen (Mietbeginn, Miethöhe, Nebenkosten, Kündigungsfristen),
• tatsächliche Durchführung: Die Miete muss regelmäßig und nachweisbar fließen – am besten per Dauerauftrag, niemals bar,
• Nebenkostenabrechnung wie unter Fremden,
• der Mieter muss die Wohnung tatsächlich selbst nutzen.

Kritisch wird es, wenn die Miete aus dem Unterhalt zurückgezahlt wird, den Sie dem Kind zahlen, ohne dass das Kind über eigene Mittel verfügt, oder wenn die Miete schlicht „auf dem Papier“ vereinbart ist. Bei Studenten-Kindern ist das Modell dennoch oft attraktiv: Zahlen Sie Barunterhalt aufs Konto des Kindes und lässt das Kind davon die Miete per Überweisung zurückfließen, wird dies von der Rechtsprechung grundsätzlich akzeptiert – die Gestaltung sollte aber sauber aufgesetzt sein.

Häufige Fragen

Gilt die 66-%-Regel auch bei der Vermietung an Fremde?
Ja, § 21 Abs. 2 EStG gilt für jede verbilligte Wohnraumvermietung. Praktisch relevant ist sie aber fast nur bei Angehörigen und nahestehenden Personen.

Kann ich an mein Kind vermieten, das noch Kindergeld bezieht?
Ja, auch das ist möglich. Das Mietverhältnis muss wie unter Fremden durchgeführt werden. Das Kindergeld bleibt davon unberührt.

Was passiert bei möblierter Vermietung?
Bei möblierter Überlassung ist für den Vergleich grundsätzlich ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, wenn sich dieser aus dem örtlichen Mietspiegel oder marktüblichen Zuschlägen ableiten lässt.

Gilt das alles auch für Gewerberäume?
Nein. Die 66-%-/50-%-Regelung gilt nur für die Vermietung zu Wohnzwecken. Bei verbilligter Vermietung von Gewerbeflächen wird stets aufgeteilt.

Fazit

Die verbilligte Vermietung an Angehörige ist ein wirkungsvolles Gestaltungsinstrument: Sie unterstützen Ihre Familie und sichern sich zugleich den vollen Werbungskostenabzug – solange die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete beträgt und der Vertrag wie unter Fremden gelebt wird. Wegen steigender Vergleichsmieten gehört die Miethöhe jährlich auf den Prüfstand. Wir ermitteln gerne mit Ihnen die ortsübliche Miete für Ihr Objekt und prüfen, ob Ihr Mietverhältnis steuerlich auf der sicheren Seite ist.

Dieser Beitrag wurde mit großer Sorgfalt erstellt (Rechtsstand: Juni 2026), ersetzt jedoch keine individuelle steuerliche Beratung. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Einschätzung sprechen Sie uns gerne persönlich an.