Wer aktuell neuen Wohnraum baut oder eine neu errichtete Wohnung kauft und vermietet, kann seine Steuerlast in den ersten Jahren erheblich senken: Mit der degressiven Abschreibung von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG holen sich Investoren einen großen Teil der Baukosten deutlich schneller über die Steuer zurück als mit der klassischen linearen AfA. In Kombination mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau sind in den ersten Jahren außergewöhnlich hohe Abschreibungsvolumina möglich. Wir erklären die Voraussetzungen und zeigen ein Rechenbeispiel.

Linear oder degressiv – der Unterschied

Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude beträgt die lineare AfA 3 % pro Jahr – konstant über rund 33 Jahre, jeweils berechnet von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.

Die degressive AfA funktioniert anders: Im ersten Jahr werden 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben, in den Folgejahren jeweils 5 % vom Restwert des Vorjahres. Die Abschreibungsbeträge sinken also von Jahr zu Jahr – dafür sind sie in den Anfangsjahren deutlich höher als bei der linearen Methode. Genau das macht die degressive AfA für Investoren attraktiv: Hohe Abschreibungen treffen auf die Anfangsphase, in der oft auch hohe Finanzierungszinsen anfallen.

Die Voraussetzungen im Überblick

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG können Sie wählen, wenn folgende Punkte erfüllt sind:

• Wohnzwecke: Das Gebäude bzw. die Wohnung dient Wohnzwecken und wird zur Einkünfteerzielung genutzt (Vermietung). Für das selbst genutzte Eigenheim gibt es keine AfA.
• Baubeginn-Fenster: Mit der Herstellung wurde nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen. Maßgeblich ist die Baubeginnsanzeige – nicht der Bauantrag.
• Beim Kauf: Wird eine neue Immobilie erworben, muss der Kaufvertrag innerhalb dieses Zeitfensters geschlossen werden und der Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Begünstigt ist also nur der Ersterwerb einer neuen Wohnung, nicht der Kauf von Bestandsimmobilien.
• Lage: Das Objekt liegt in Deutschland oder einem anderen EU-/EWR-Staat.

Begünstigt sind auch Wohnungen in neuen Gewerbeimmobilien (z. B. die Wohnung über dem neu gebauten Ladenlokal). Grundsätzlich nicht begünstigt sind dagegen Aufstockungen oder Anbauten an Bestandsgebäuden – die degressive AfA setzt regelmäßig einen echten Neubau voraus; nur wenn durch die Baumaßnahme eine neue, selbständige Wohnung als eigenes Wirtschaftsgut entsteht, kann im Einzelfall etwas anderes gelten.

Wechsel zur linearen AfA: erlaubt und sinnvoll

Da die degressiven Abschreibungsbeträge jedes Jahr kleiner werden, lohnt sich irgendwann der Wechsel zur linearen AfA – dieser ist ausdrücklich zugelassen. Nach dem Wechsel wird der verbliebene Restwert gleichmäßig auf die Restnutzungsdauer verteilt. In der Praxis liegt der optimale Wechselzeitpunkt häufig zwischen dem 13. und 20. Jahr – das sollte individuell berechnet werden. Umgekehrt gilt: Wer degressiv abschreibt, kann keine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung geltend machen; auch dies spricht dafür, den Wechselzeitpunkt im Blick zu behalten.

Turbo-Kombination: degressive AfA + Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Richtig interessant wird es durch die Kombination mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG). Sie ermöglicht zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren, wenn unter anderem folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029,
• das Gebäude erfüllt den Standard „Effizienzhaus 40″ mit Nachhaltigkeitsklasse (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, QNG),
• die Anschaffungs-/Herstellungskosten übersteigen nicht 5.200 Euro pro m² Wohnfläche (Baukostenobergrenze),
• als Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung werden maximal 4.000 Euro pro m² berücksichtigt,
• die Wohnung wird im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen.

Rechenbeispiel

Eine neu errichtete Mietwohnung (EH40/QNG) kostet 500.000 Euro (Gebäudeanteil), Wohnfläche 100 m², Baukosten 5.000 €/m² – die Kostenobergrenze ist eingehalten. Bemessungsgrundlage für § 7b: 100 m² × 4.000 € = 400.000 Euro.

• Degressive AfA Jahr 1: 5 % von 500.000 € = 25.000 €
• Sonderabschreibung Jahr 1: 5 % von 400.000 € = 20.000 €
• Abschreibung im ersten Jahr insgesamt: 45.000 Euro – das sind 9 % der Gebäudekosten.

Über die ersten vier Jahre lassen sich auf diese Weise – degressive AfA plus Sonderabschreibung – meist über ein Drittel der Gebäudekosten steuerlich geltend machen. Zum Vergleich: Mit der linearen 3-%-AfA wären es im gleichen Zeitraum nur 12 %.

Für wen lohnt sich die degressive AfA?

Die degressive AfA ist ein Liquiditäts- und Zinseffekt, keine zusätzliche Abschreibung – insgesamt können nie mehr als 100 % der Kosten abgeschrieben werden. Sie lohnt sich besonders für Investoren, die

• in den Anfangsjahren hohe steuerpflichtige Einkünfte haben und Progressionsspitzen kappen wollen,
• die Anfangsphase mit hohen Zinsbelastungen steuerlich abfedern möchten,
• ohnehin einen Neubau oder Ersterwerb innerhalb des Begünstigungszeitraums planen.

Zu bedenken ist: Bei einem späteren steuerpflichtigen Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist erhöhen hohe Abschreibungen den Veräußerungsgewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindern. Die Gesamtstrategie – Haltedauer, Finanzierung, Progression – sollte daher vor der Wahl der Abschreibungsmethode stehen.

Häufige Fragen

Kann ich nachträglich von der linearen zur degressiven AfA wechseln?
Nein. Der Wechsel ist nur von der degressiven zur linearen AfA möglich, nicht umgekehrt. Die Wahl will daher gut überlegt sein.

Gilt die degressive AfA auch für Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften?
Ja, die Regelung gilt rechtsformunabhängig für alle, die mit dem Neubau Einkünfte erzielen – vom privaten Vermieter bis zum Wohnungsunternehmen.

Was gilt für den Grund und Boden?
Wie immer gilt: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Der Kaufpreis muss sachgerecht auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden – ein Punkt, der bei Betriebsprüfungen regelmäßig strittig ist und sorgfältig dokumentiert werden sollte.

Ich habe 2022 den Bauantrag gestellt, aber erst Ende 2023 mit dem Bau begonnen – bin ich begünstigt?
Für die degressive AfA kommt es auf den tatsächlichen Baubeginn (Baubeginnsanzeige) nach dem 30. September 2023 an – in diesem Fall wäre die degressive AfA also möglich. Für die Sonderabschreibung nach § 7b zählt dagegen das Datum des Bauantrags.

Fazit

Mit der degressiven 5-%-AfA – und in geeigneten Fällen der Kombination mit der § 7b-Sonderabschreibung – lassen sich bei neuen Mietwohnungen in den ersten Jahren außergewöhnlich hohe Abschreibungen erzielen. Das Zeitfenster ist klar definiert: Baubeginn bzw. Vertragsschluss vor dem 1. Oktober 2029. Ob sich die degressive Methode in Ihrem Fall rechnet und wann der Wechsel zur linearen AfA optimal ist, kalkulieren wir gerne individuell für Sie durch.

Dieser Beitrag wurde mit großer Sorgfalt erstellt (Rechtsstand: Juni 2026), ersetzt jedoch keine individuelle steuerliche Beratung. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Einschätzung sprechen Sie uns gerne persönlich an.