Bei Erbschaften und Schenkungen von Immobilien ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert anhand typisierter, gesetzlich vorgegebener Verfahren. Diese Massenbewertung ist zwangsläufig pauschal und trifft den tatsächlichen Marktwert nicht immer. Gerade bei Objekten mit Besonderheiten – etwa erheblichem Sanierungsstau, ungünstigem Zuschnitt oder schwieriger Vermietbarkeit – kann die typisierte Bewertung zu einem überhöhten Wert und damit zu einer zu hohen Steuer führen. Für diese Fälle eröffnet § 198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. In der Praxis scheitert der Nachweis jedoch häufig an den hohen formalen und inhaltlichen Anforderungen.
Die typisierten Bewertungsverfahren als Ausgangspunkt
Der Grundbesitzwert wird nach den §§ 179 ff. BewG grundsätzlich in einem von drei Verfahren ermittelt: dem Vergleichswertverfahren (vor allem bei Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern), dem Ertragswertverfahren (bei Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken) und dem Sachwertverfahren (wenn kein Vergleichswert und keine übliche Miete vorliegen). Diese Verfahren arbeiten mit standardisierten Faktoren, Bodenrichtwerten und pauschalen Bewirtschaftungskosten. Sie sind darauf angelegt, eine Vielzahl von Fällen gleichmäßig zu bewerten – nicht darauf, jede Einzelimmobilie punktgenau zu erfassen.
Der Öffnungsklausel des § 198 BewG
§ 198 BewG erlaubt dem Steuerpflichtigen, einen niedrigeren gemeinen Wert – also den Verkehrswert – nachzuweisen, wenn dieser unter dem typisiert ermittelten Wert liegt. Gelingt der Nachweis, ist der niedrigere Wert der Besteuerung zugrunde zu legen. Die Beweislast trägt dabei vollständig der Steuerpflichtige. Das Gesetz nennt hierfür klar umrissene Nachweismittel.
Nach § 198 Abs. 2 BewG kommt als Nachweis in erster Linie ein Gutachten in Betracht. Anerkannt sind Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. BauGB sowie Gutachten von Sachverständigen. Für Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 hat der Gesetzgeber den Kreis der zulässigen Sachverständigen ausdrücklich erweitert: Neben den klassischen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken sind nun auch Personen anerkannt, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert worden sind.
Alternativ kann nach § 198 Abs. 3 BewG ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis als Nachweis dienen, sofern er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag für das zu bewertende Grundstück erzielt wurde und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben. Dieser Kaufpreisnachweis ist in der Praxis besonders wertvoll, weil er ohne den Aufwand und die Kosten eines gesonderten Gutachtens auskommt – vorausgesetzt, ein zeitnaher und marktgerechter Verkauf liegt tatsächlich vor.
Was die Rechtsprechung verlangt
Die Anforderungen an ein taugliches Gutachten sind hoch. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 5. Dezember 2019 (Az. II R 9/18) klargestellt, dass ein Nachweis grundsätzlich nur durch das Gutachten eines geeigneten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses geführt werden kann und dass dieses Gutachten den anerkannten Bewertungsgrundsätzen – insbesondere der Immobilienwertermittlungsverordnung – inhaltlich vollständig entsprechen muss. Ein Gutachten, das methodische Mängel aufweist oder nicht nachvollziehbar begründet ist, wird nicht anerkannt.
Zur Frage, welche Sachverständigen für welche Stichtage in Betracht kommen, hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg mit Urteil vom 24. April 2024 (Az. 16 K 3070/23) entschieden, dass für Bewertungsstichtage bis zum 22. Juli 2021 allein Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger genügen; die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen sind erst für spätere Stichtage zugelassen. Das Gericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen. Ob und wie der Bundesfinanzhof diese Abgrenzung bestätigt, sollte bei älteren Bewertungsstichtagen im Blick behalten werden.
Wann sich der Nachweis lohnt – und wo die Stolpersteine liegen
Der Nachweis eines niedrigeren Werts lohnt sich vor allem dann, wenn die typisierte Bewertung deutlich über dem realistischen Marktwert liegt und die zu erwartende Steuerersparnis die Kosten eines qualifizierten Gutachtens übersteigt. Zu den häufigsten Stolpersteinen zählen:
Erstens die Wahl des Gutachters: Ein Gutachten eines nicht ausreichend qualifizierten Sachverständigen wird zurückgewiesen. Zweitens die inhaltliche Qualität: Fehlende Ortsbesichtigung, unzureichend dokumentierte Wertabschläge oder nicht belegte Annahmen führen regelmäßig zur Nichtanerkennung. Drittens der Kaufpreisnachweis: Er trägt nur, wenn der Verkauf zeitnah, unter fremden Dritten und zu marktüblichen Bedingungen erfolgte – ein Verkauf innerhalb der Familie genügt in der Regel nicht.
Zu bedenken ist außerdem, dass das Finanzamt ein vorgelegtes Gutachten inhaltlich prüft und ihm nicht ungeprüft folgt. Weist das Gutachten Schwächen auf, kann die Behörde es verwerfen und beim typisierten Wert bleiben. Es empfiehlt sich daher, bereits im Vorfeld realistisch einzuschätzen, ob der Verkehrswert tatsächlich signifikant unter dem typisierten Wert liegt, und die Beauftragung eines Gutachtens erst nach dieser Vorprüfung zu veranlassen. Andernfalls drohen Kosten, ohne dass eine Steuerersparnis erreicht wird.
Häufige Fragen
Trägt das Finanzamt die Kosten des Gutachtens? Nein. Die Kosten trägt grundsätzlich der Steuerpflichtige. Sie sollten daher vorab prüfen lassen, ob die zu erwartende Steuerersparnis den Aufwand rechtfertigt.
Genügt ein Gutachten meiner Bank oder eines Maklers? In aller Regel nicht. Anerkannt werden Gutachten des Gutachterausschusses sowie geeigneter, entsprechend qualifizierter Sachverständiger. Eine bloße Markteinschätzung reicht nicht aus.
Kann ein späterer Verkauf den niedrigeren Wert belegen? Ja, sofern er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erfolgt und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.
Bis wann muss der Nachweis erbracht werden? Der niedrigere Wert kann noch im Einspruchsverfahren gegen den Feststellungsbescheid geltend gemacht werden. Wir empfehlen jedoch, die Frage frühzeitig zu klären.
Fazit
§ 198 BewG kann eine erhebliche Steuerersparnis ermöglichen, stellt an den Nachweis aber strenge Anforderungen. Ob sich ein Gutachten lohnt, welcher Sachverständige geeignet ist und wie der Nachweis verfahrensrechtlich abgesichert wird, sollte im Einzelfall sorgfältig geprüft werden. Die Steuerkanzlei Biersbach & Partner in Brühl unterstützt Sie bei der Einschätzung des Erfolgspotenzials und bei der verfahrensrechtlichen Begleitung. Sprechen Sie uns an, bevor der Feststellungsbescheid bestandskräftig wird.
Dieser Beitrag wurde mit großer Sorgfalt erstellt (Rechtsstand: Juli 2026), ersetzt jedoch keine individuelle steuerliche Beratung. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Einschätzung sprechen Sie uns gerne persönlich an.